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房地产从大乱走向大治的战略棋子
发布时间:2016-12-18| 来源:公理网 | 点击发表评论
本帖最后由东北妹子于2016-5-2316:43编辑



当前各大城市住房紧迫问题是,没有足够的廉租房和经适房(包括限价房)让中低收入人们住进,假定“建设”好了,问题并没有根本解决,保障也不算成功,“管理”将更加棘手,还有可能会形成贫民区。nbsp;政策性住房的成功标志,除了“住进”还应“搬出”,住进的人们愿意并且能够搬出,到房地产市场上去消费商品房。nbsp;这是一种梯度改善的全景视角:从住房社会保障,到住房租赁市场,直至住房销售市常目前这方面乱像丛生:住房社会保障画饼充饥,住房租赁市场极度萎缩,住房销售市场畸形发展。nbsp;按现有住房体制设置:低端,对应住房社会保障的有廉租房;高端,对应住房销售市场的有商品房;而中间,对应住房租赁市场的只能是经适房,它教条式、缺乏操作性的只售不租,致使梯度改善中枢断裂。nbsp;其实,经适房又何必作茧自缚,可以设定为销售型,也可以设定为租赁型。“租赁型经适房”的可操作性:利用开发配建,快速形成增量。比如一个开发项目有10幢“小高层”,规定其中2幢用途,在10年内为“租赁型经适房”,其租金、租约、最低标准遵守行政机构颁布的规范,10年后解禁,随行就市可售可租。制订优惠政策,成全以租养房。该部分地价,10年后再补剩余部分。10年内的成本,主要就是承担建筑和设备折旧费用以及管理费用,每套(设50平方米)租金就能够控制在500元/月以下。还可以减免税费等。nbsp;明确角色关系,基层化解矛盾。住进“唯一住房”里的人违规了,是不能强迁或赶上大街的,预防个体不良行为蔓延成贫民窟现象极为关键,当统计意义上的2%欠租或损坏物品,2‰异端行为发生时,调解纠纷就会繁重琐碎。“租赁型经适房”多了一层房东(企业)角色,相比廉租房(政府为事实房东)能让政府超脱利害关系进入裁判角色。大量矛盾就能在第一时间以当事人和解、或第三方(押金租金规定第三方平台存付)调解的方式解决,少量矛盾才会进入行政裁决以及司法程序。采取管理措施,引导分流中继。首先,“长租转购”促使间接分流,允许由“租赁型经适房”升级为“销售型经适房”,已付租金可抵扣,但需要搬出相对集中的前者,转入相对集中的后者;其次,租金逐年适度递增引导直接分流,新配入的租金执行政府指导价,以后按规程提租,敦促入住者努力做“成功人士”早日搬出,去购买商品房;再次,减租与流动捆绑,特殊原因可申请减租,服从异处安置后,新租金才重新起步,允许换房,就近上班,换房者当年免于提租;而后,建立配套履约诚信记录体系,信息公开可查,“积点”可以作为个人日后投资贷款信用和购房减免税费的重要依据。等等。“租赁型经适房”的适用面宽泛:廉租房与“租赁型经适房”比较,前者由政府提供;后者由企业提供但受政府控制。前者象征性租金;后者租金低但可调节。前者提供基本居住功能;后者还满足了适当的便利性。“销售型经适房”与“租赁型经适房”比较,两者均属于半公共物品,均不含地价,均要承担建筑和设备折旧费用以及管理费用,前者一次付,后者分月缴。两者均有阶段性居住特点,前者与商品房同质而户型较小;后者因配建就可以根据经营租赁特点设计,以集约共享方式增加额外的舒适性。“租赁型经适房”临界于“保障”与“市潮之间,还具备可调节的弹性。前面2幢“小高层”例子,针对“不得不先租房后买房的人”,满足梯度改善需求;如细微调整,将10年后补地价改为1年1付地价,将10年内禁售改为按垂直交通分层销售(有利经营租赁),定位稍高端,针对“并不是买不起房而租房的人”,满足流动性需求。“租赁型经适房”的战略意义:仅从解决住房困难角度,同样供给量,“租赁型经适房”会比“销售型经适房”能容纳更多人,能兼容当前正在运行的房地产市场,因只是延迟了入市销售或租赁的时间,筹集“建设”更容易,实施“管理”有着落。当此类供给达到一定批量时,因其与低端商品出租公寓、与小户型二手房是可以衔接的,需求就会产生分流。再从城市持续发展角度,住房还兼有承担人力资源流动和优化配置的功能,因“租赁型经适房”具有弹性,将来其中部分还可能升级为市场导向、大规模经营租赁、有地域特色的整幢公寓,甚至整片街坊,进而成为城市现代服务业的基础部分。以投放足够数量的“租赁型经适房”为切入点,构建发达的住房租赁市场,上可以矫正和牵制畸形发展的住房销售市场(租售比作用),下可以从容打好住房社会保障的补丁(仅此而已)。在房地产大棋局里,“租赁型经适房”,可以也能够担当从大乱走向大治的那枚关键棋子。


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